Sikker byggegrunn

Sikker byggegrunn betyr at en tomt, et tiltak eller en eiendom må ha tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe før kommunen kan gi tillatelse. I byggesaker kan dette handle om grunnforhold, stabilitet, flomfare, skredfare, stormflo, overvann, erosjon, kvikkleire, forurenset grunn og terrenginngrep.

Kommunen kan be om dokumentasjon, notat, uttalelse eller utredning når søknaden ikke viser godt nok at sikkerheten er ivaretatt. Det betyr ikke nødvendigvis at tiltaket ikke kan gjennomføres, men at riktig faglig grunnlag må på plass før kommunen kan behandle saken videre.

Et skjema kan se enkelt ut. Det faglige ansvaret ligger likevel ikke i avkrysningen, men i vurderingene, rapportene og konklusjonene som må foreligge før noen kan signere.

Hva betyr sikker byggegrunn?

Sikker byggegrunn betyr at grunnen og området rundt tiltaket er egnet for planlagt bruk. Det gjelder både byggegrunnen under tiltaket og natur- eller miljøforhold som kan påvirke eiendommen utenfra.

I praksis kan sikker byggegrunn handle om bæreevne, setninger, lokal stabilitet, områdestabilitet, skråninger, sprøbruddmateriale, grunnvann, terrengendring, graving, fylling og påvirkning på naboeiendom eller tilstøtende terreng.

Begrepet brukes ofte når kommunen viser til plan- og bygningsloven § 28-1, TEK17, aktsomhetskart, aktsomhetsområde, hensynssone eller krav om dokumentasjon før rammetillatelse, igangsettingstillatelse, fradeling eller dispensasjon.

Hvorfor krever kommunen dokumentasjon?

Kommunen skal ikke godkjenne tiltak dersom det ikke er tilstrekkelig dokumentert at byggegrunnen og området har tilfredsstillende sikkerhet.

Plan- og bygningsloven § 28-1 gjelder både bebyggelse og opprettelse eller endring av eiendom. I TEK17 kapittel 7 stilles det krav til sikkerhet mot naturpåkjenninger som flom, stormflo og skred.

Derfor kan kommunen be om faglig vurdering, notat, rapport, grunnundersøkelser, utredning av flomfare, skredfarevurdering eller annen dokumentasjon før saken behandles videre.

Typiske kommunekrav om sikker byggegrunn

Mange møter begrepet sikker byggegrunn først gjennom et brev fra kommunen. Kommunen kan for eksempel skrive at tiltaket ligger innenfor aktsomhetssone for flom, skred eller annen naturfare, og at sikkerheten ikke er tilstrekkelig redegjort for i søknaden.

Typiske formuleringer kan være:

• uttalelse om sikker byggegrunn
• notat om sikker byggegrunn
• utredning av sikker byggegrunn
• dokumentasjon av tilstrekkelig sikkerhet
• tiltaket ligger innenfor aktsomhetssone for flom
• tiltaket ligger innenfor aktsomhetsområde for skred
• kravene til sikker byggegrunn må ivaretas
• uttalelse om naturfarer i bygge- og eiendomssaker
• dokumentasjon av reell fare og/eller tilstrekkelig sikkerhet

Dette er vanligvis ikke et krav om en generell tekst om naturfare. Kommunen trenger en konkret vurdering av tiltaket, eiendommen, kartgrunnlaget og sikkerhetskravene. Se også krav fra kommunen.

Uttalelse om sikker byggegrunn

En uttalelse om sikker byggegrunn er en faglig vurdering av om tiltaket tilfredsstiller relevante sikkerhetskrav, eller om det trengs mer dokumentasjon.

Uttalelsen bør beskrive tiltaket, eiendommen, kartgrunnlaget, hvilke naturfarer eller grunnforhold som er vurdert, og om sikkerheten er tilfredsstillende. Den bør også si om det trengs videre utredning, grunnundersøkelser eller kompenserende tiltak.

Dersom saken gjelder flom, skred, kvikkleire, bratt terreng eller stabilitet i grunnen, kan en enkel uttalelse være for lite. Da må saken ofte rutes videre til flomfarevurdering, skredfarevurdering, kvikkleirerapport, geoteknisk vurdering eller grunnundersøkelser.

Uttalelse om naturfarer i bygge- og eiendomssaker

Noen kommuner bruker egne skjemaer for uttalelse om naturfarer i bygge- og eiendomssaker. Skjemaet kan omfatte kvikkleireskred, skred i bratt terreng, flom og stormflo.

Skjemaet må ikke forstås som en enkel formalitet. Før det kan krysses av og signeres, må det vurderes hvilke naturfarer som er relevante, hvilken sikkerhetsklasse som gjelder, om tiltaket er utsatt for fare, og om tiltaket oppnår tilfredsstillende sikkerhet.

Konklusjonen kan typisk være at tiltaket oppnår tilfredsstillende sikkerhet uten kompenserende tiltak, at tiltaket oppnår tilfredsstillende sikkerhet med kompenserende tiltak, eller at tiltaket ikke oppnår tilfredsstillende sikkerhet.

Skjemaet er ikke det samme som utredningen

Et skjema for uttalelse om naturfarer kan gi inntrykk av at saken bare handler om å sette kryss. I praksis er skjemaet normalt bare en oppsummering av det faglige grunnlaget.

Grunnlaget kan gjelde flom, stormflo, skred i bratt terreng, kvikkleireskred, områdestabilitet, erosjon, overvann, grunnforhold eller kompenserende tiltak.

En fagkyndig uttalelse bør bare gis når grunnlaget er tilstrekkelig. Dersom dokumentasjonen er for svak, bør saken rutes videre til nødvendig rapport eller vurdering. Dette handler om liv, helse, verdier, forsikring, ansvarlige foretak, tiltakshaver og kommunen — ikke bare om et skjema.

Fire kryss kan kreve fire faglige vurderinger

Et kommunalt skjema kan samle flere naturfarer på én side. I ytterste konsekvens kan hvert kryss bygge på en egen faglig vurdering.

Naturfare i skjema	Mulig faglig dokumentasjon
Kvikkleireskred	Kvikkleirerapport, områdestabilitet og eventuelt grunnundersøkelser
Skred i bratt terreng	Skredfarevurdering og sikkerhetsklasse for skred
Flom	Utredning av flomfare eller full flomfarevurdering
Stormflo	Vurdering av vannstand, sikker høyde, plassering og krav etter TEK17

Skjemaet er derfor ikke selve leveransen. Leveransen er faglig dokumentasjon og en forsvarlig konklusjon.

Når blir sikker byggegrunn et tema?

Sikker byggegrunn blir ofte et tema ved ny bolig, hytte, garasje, tilbygg, bruksendring, fradeling, dispensasjon, tiltak i hensynssone, tiltak i aktsomhetsområde, støttemur, fylling, byggegrop, terrengendring, tiltak under marin grense, mulig kvikkleire eller mulig forurenset grunn.

Spørsmålet er ikke bare om tiltaket kan bygges teknisk, men om plassering, grunnforhold, terreng, vann, miljøforhold og risiko er tilstrekkelig avklart.

Sikker byggegrunn og geoteknikk

Geoteknikk er ofte sentralt når kommunen ber om dokumentasjon av sikker byggegrunn.

En geoteknisk vurdering kan avklare bæreevne, setningsfare, skråningsstabilitet, påvirkning på naboterreng, fundamentering og behov for videre dokumentasjon.

Særlig relevante forhold kan være leire, silt, fyllmasser, bløte løsmasser, setningsskader, usikker dybde til fjell, støttemur, terrengendring, mulig kvikkleire og krav om områdestabilitet.

Sikker byggegrunn, kvikkleire og områdestabilitet

Dersom eiendommen ligger under marin grense, i område med marin leire eller nær kartlagte faresoner, kan sikker byggegrunn handle om kvikkleire og områdestabilitet.

I slike saker kan kommunen kreve kvikkleirerapport, vurdering av områdestabilitet, grunnundersøkelser eller dokumentasjon etter NVEs veiledning.

Sikker byggegrunn og flom

Flomfare kan være relevant dersom tiltaket ligger nær bekk, elv, innsjø, lavbrekk, kulvert, stikkrenne, flomvei eller område der vann kan samles.

Kommunen kan da be om en uttalelse, et notat eller en utredning av flomfare. I mer krevende saker kan det være nødvendig med full flomfarevurdering.

Sikker byggegrunn og skred

Dersom tomten ligger i eller nær bratt terreng, aktsomhetsområde eller mulig utløpsområde, kan sikker byggegrunn handle om skredfare.

Skred kan omfatte jordskred, flomskred, steinsprang, snøskred og sørpeskred. Kommunen kan da kreve skredfarevurdering eller dokumentasjon av sikkerhet mot skred.

Sikker byggegrunn, overvann og erosjon

Overvannshåndtering kan påvirke byggegrunn, kjeller, fundamenter, skråninger, fyllinger og naboeiendommer. I noen saker må overvann sees sammen med flomfare, erosjon og geoteknisk stabilitet.

Erosjon langs bekk og elv kan svekke skråninger, fyllinger, fundamenter og støttemurer. Der vann påvirker bratt eller løst terreng, kan det også være behov for erosjonssikring av skråning.

Sikker byggegrunn og forurenset grunn

Sikker byggegrunn kan også handle om miljøforhold. Dersom eiendommen ligger i et område med mulig forurenset grunn, tidligere industri, fyllmasser, byjord eller registrering i grunnforurensningskart, kan kommunen kreve miljøteknisk dokumentasjon.

Da kan det være behov for miljøteknisk grunnundersøkelse, prøvetaking, analyseresultater og eventuelt tiltaksplan for forurenset grunn.

Dokumentasjon av sikker byggegrunn

Det finnes ikke én dokumenttype som alltid passer. Riktig nivå avhenger av tiltaket, kommunens krav, karttreff, terreng, grunnforhold og mulig konsekvens.

Dokumentasjon	Når det kan være aktuelt
Kort faglig uttalelse	Enkle saker med tydelig konklusjon
Notat om sikker byggegrunn	Når tiltaket må vurderes mot kommunens krav
Uttalelse om naturfarer	Når kommunen bruker skjema
Geoteknisk notat	Avgrenset geoteknisk avklaring
Geoteknisk rapport	Mer formell dokumentasjon
Grunnundersøkelser	Når feltdata trengs
Flomvurdering	Når vannstand, flomvei eller oppstuving må vurderes
Skredfarevurdering	Når terreng og skredfare må dokumenteres
Miljøteknisk undersøkelse	Når forurenset grunn eller massehåndtering er relevant

Når kan en enkel vurdering være nok?

En enkel vurdering kan være nok dersom tiltaket er lite, terrenget er oversiktlig, karttreffet virker grovt, og det ikke er tegn til problematiske grunnforhold, flom, skred, erosjon eller forurensning.

Men vurderingen må fortsatt være faglig begrunnet. Kommunen trenger normalt en entydig konklusjon, ikke bare en generell uttalelse om at tomten virker trygg.

Når trengs grunnundersøkelser?

Grunnundersøkelser kan være nødvendig dersom det ikke finnes nok informasjon om løsmasser, dybde til fjell, fasthet, lagdeling, poretrykk, grunnvann eller kvikkleirefare.

En borplan bør utarbeides ut fra hva undersøkelsen skal dokumentere. Det er ikke nok å bore tilfeldig hvis målet er å dokumentere sikker byggegrunn.

Sikker byggegrunn ved fradeling og terrengendring

Ved fradeling kan kommunen kreve dokumentasjon fordi en ny eiendom kan få framtidig bruk. Det er ikke alltid nok å vise til at arealet ikke skal bebygges akkurat nå.

Terrengendring kan også påvirke sikker byggegrunn. Graving, fylling, planering, støttemur, skråningsinngrep og masseutskifting kan endre belastninger, vannveier og stabilitet.

Hva bør notatet konkludere med?

Et notat, en uttalelse om sikker byggegrunn eller en uttalelse om naturfarer bør ha en klar konklusjon.

Konklusjonen bør svare på om kravene til sikker byggegrunn er ivaretatt, om tiltaket har tilfredsstillende sikkerhet, om det trengs kompenserende tiltak, om det trengs mer detaljert utredning, eller om saken bør rutes til flom-, skred-, geoteknisk eller miljøteknisk vurdering.

Hva bør du sende inn for vurdering?

Send gjerne kommunens brev eller vedtak, skjema for uttalelse om naturfarer, adresse, gbnr, situasjonskart, tegninger, snitt, bilder, karttreff, tidligere rapporter og en kort beskrivelse av tiltaket.

Da kan det vurderes om saken kan avklares enkelt, eller om det trengs geoteknisk vurdering, grunnundersøkelser, flomvurdering, skredfarevurdering eller miljøteknisk dokumentasjon.

Hva kan Geotekniker AS hjelpe med?

Geotekniker AS kan vurdere kommunens brev, skjema, kartgrunnlag, tiltakets plassering og behovet for faglig dokumentasjon.

Vi behandler ikke en uttalelse om naturfarer som en ren avkrysningsoppgave. Før et skjema eller notat kan signeres, må det vurderes om det finnes tilstrekkelig faglig grunnlag for konklusjonen.

I noen saker kan dette løses med et avgrenset faglig notat. I andre saker kan det være behov for flere faglige vurderinger, for eksempel kvikkleirerapport, områdestabilitet, skredfarevurdering, utredning av flomfare eller full flomfarevurdering.

Geotekniker AS kan tilby disse vurderingene samlet. Det gir tiltakshaver, ansvarlig søker og kommunen en mer helhetlig avklaring av hvilke naturfarer som er relevante, hvilke rapporter som trengs, og om tiltaket kan dokumenteres med tilfredsstillende sikkerhet.

Send gjerne kommunens brev, skjema, adresse, gbnr, situasjonskart, tegninger, bilder og en kort beskrivelse av tiltaket. Da kan vi vurdere riktig dokumentasjonsnivå før saken går videre.

Kontakt Geotekniker AS dersom kommunen har bedt om uttalelse, notat eller utredning av sikker byggegrunn.

Faglige rammer

Sikker byggegrunn må normalt vurderes i lys av plan- og bygningsloven § 28-1, TEK17 kapittel 7 og relevante krav til dokumentasjon i byggesaken.

Offentlige kilder kan være Lovdata om plan- og bygningsloven § 28-1, Direktoratet for byggkvalitet sin veiledning til TEK17 kapittel 7 og DiBKs veiledning om dokumentasjon av sikkerhet mot naturpåkjenninger.

FAQ

Hva betyr sikker byggegrunn?

Sikker byggegrunn betyr at tomten eller arealet har tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe for planlagt bruk. Det kan handle om grunnforhold, stabilitet, flom, skred, overvann, forurenset grunn og andre natur- eller miljøforhold.

Hva er en uttalelse om sikker byggegrunn?

Det er en faglig vurdering som forklarer om tiltaket tilfredsstiller relevante sikkerhetskrav, eller om det trengs mer dokumentasjon, sikringstiltak eller videre utredning.

Er uttalelse om naturfarer bare et skjema som skal fylles ut?

Nei. Skjemaet er normalt bare en oppsummering av en faglig vurdering. Før det kan krysses av og konkluderes, må det finnes tilstrekkelig dokumentasjon for aktuell naturfare, sikkerhetsklasse og eventuelle kompenserende tiltak.

Kan ett skjema kreve flere fagrapporter?

Ja. I ytterste konsekvens kan ett skjema kreve flere faglige vurderinger, for eksempel kvikkleirerapport, områdestabilitet, skredfarevurdering, flomfarevurdering og vurdering av stormflo.

Er sikker byggegrunn det samme som geoteknisk rapport?

Nei. Sikker byggegrunn er et krav eller en problemstilling. En geoteknisk rapport kan være én måte å dokumentere dette på, men noen saker krever annen eller bredere dokumentasjon.

Kan aktsomhetskart alene avgjøre om byggegrunnen er sikker?

Nei. Aktsomhetskart viser at det kan være behov for nærmere vurdering. De er normalt ikke en endelig konklusjon om faktisk fare på tomten.

Hva bør jeg sende inn til Geotekniker AS?

Send kommunens brev, adresse, gbnr, situasjonskart, tegninger, bilder, karttreff, eventuelt kommunens skjema og en kort beskrivelse av tiltaket. Da kan riktig dokumentasjonsnivå vurderes.