Har du fått brev fra kommunen om at eiendommen ligger i en hensynssone, betyr det ikke automatisk at du ikke kan bygge. Men det betyr ofte at kommunen trenger mer dokumentasjon før byggesaken kan behandles videre.
Dette gjelder særlig dersom eiendommen ligger i hensynssone for kvikkleire, skredfare, flomfare, erosjon eller andre forhold som kan påvirke trygg byggegrunn.
Hva er en hensynssone?
En hensynssone er en markering i arealplanen som viser at det finnes et hensyn, en fare eller en begrensning som må tas med i vurderingen av et tiltak. Det kan for eksempel gjelde naturfare, flom, skred, kvikkleire, erosjon, høyspent, drikkevann, kulturmiljø eller andre forhold.
I byggesaker møter mange begrepet først når kommunen sender brev om at tiltaket ligger i en hensynssone, faresone eller et aktsomhetsområde. Da er det viktigste spørsmålet ikke bare hva sonen heter, men hva kommunen faktisk krever dokumentert.
En hensynssone er derfor ofte et varsel om at tiltaket må vurderes nærmere før kommunen kan gi tillatelse.
Hensynssoner i kommuneplan og reguleringsplan
Hensynssoner vises normalt i kommuneplanens arealdel eller i reguleringsplan. De vises i plankartet og forklares nærmere i planbestemmelsene.
Derfor må kartkode og planbestemmelser alltid leses sammen. Selve koden viser hvilken type hensynssone det er snakk om, mens bestemmelsene forklarer hva kommunen kan kreve før tiltaket kan godkjennes.
En eiendom kan også ligge i flere hensynssoner samtidig. Det er ikke uvanlig at samme byggesak berører både kvikkleire, flom, erosjon eller skredrelaterte forhold. I slike saker kan kommunen be om geoteknisk dokumentasjon i byggesak før søknaden kan behandles videre.
Hensynssone H310 – ras, skred og kvikkleire
H310 brukes som hensynssone for ras- og skredfare. I byggesaker kan dette være relevant ved bratt terreng, jordskred, steinsprang, snøskred, flomskred eller mulig områdeskred i kvikkleire.
Dersom kommunen viser til kvikkleire, marin leire, mulig områdeskred eller aktsomhet for kvikkleire, bør saken vurderes opp mot områdestabilitet. Dette er særlig viktig dersom tiltaket innebærer graving, fylling, terrengendring, ny bebyggelse eller økt belastning på grunnen.
I områder under marin grense kan det finnes marine avsetninger og mulig kvikkleire. Det betyr ikke at det alltid er farlig å bygge, men kommunen kan kreve at forholdet vurderes før tiltaket godkjennes.
I noen saker kan en enkel vurdering være nok. I andre saker kan det være nødvendig med grunnundersøkelser, stabilitetsvurdering og en mer formell kvikkleirerapport.
Hensynssone H320 – flomfare og vassdrag
H320 brukes som hensynssone for flomfare. Dette kan gjelde flom fra elv, bekk, sidevassdrag, overvann eller andre vannrelaterte forhold som kan påvirke sikkerheten til tiltaket.
Dersom tiltaket ligger i flomutsatt område, kan kommunen kreve dokumentasjon på at byggverket plasseres, dimensjoneres eller sikres på en trygg måte. Det kan handle om vannstand, flomvei, terrengnivå, erosjon, avstand til vassdrag eller behov for sikringstiltak.
I praksis kan dette kreve en flomfarevurdering. Dersom saken også gjelder vann på terreng, infiltrasjon, blågrønn faktor eller lokal håndtering av overvann, kan det være relevant med en overvannsvurdering.
Hensynssone erosjon
Erosjon betyr at jord, sand, silt, leire eller andre løsmasser kan bli gravd ut og transportert bort av vann. Erosjon kan være særlig viktig langs bekker, elver, skråninger, fyllinger og områder med konsentrert vannstrøm.
I en byggesak kan erosjon ha betydning for stabilitet, terrenginngrep, flomvei, fundamentering og sikkerhet mot skred. Erosjon kan også forverre situasjonen i områder med kvikkleire eller bløt leire.
Dersom kommunen krever vurdering av erosjon, bør dette ofte sees i sammenheng med geoteknisk vurdering, flomfare, overvann, skråningsstabilitet og eventuelle sikringstiltak.
Er H310_2, H320_2 og H320_4 like i alle kommuner?
Nei. Hovedkodene H310 og H320 er standardiserte hovedkoder, men underkoder som H310_2, H320_2 og H320_4 må leses sammen med den konkrete kommuneplanen eller reguleringsplanen.
Det betyr at H310_2 i én kommune kan være knyttet til en bestemt type skred- eller kvikkleirefare, mens en annen kommune kan bruke underinndelingen på en annen måte.
Det samme gjelder H320_2 og H320_4. I én plan kan underkoden være knyttet til flom fra sidevassdrag, erosjon eller en bestemt type faresone. I en annen plan kan underkoden ha en annen lokal betydning.
Derfor bør man aldri tolke underkoden alene. Det avgjørende er hva kommunens planbestemmelser sier at sonen betyr, og hvilken dokumentasjon kommunen krever i den konkrete saken.
Hva betyr hensynssone for byggesaken?
Når kommunen viser til hensynssone, betyr det ofte at tiltakshaver eller ansvarlig søker må dokumentere at tiltaket kan gjennomføres trygt.
Dette kan gjelde om tiltaket ligger innenfor aktsomhetsområde eller faresone, om graving eller fylling kan påvirke stabiliteten, om tiltaket ligger nær skråning, bekk, elv eller erosjonsutsatt terreng, om det kreves vurdering av kvikkleire eller områdestabilitet, eller om flomfare må vurderes etter TEK17.
Dette er grunnen til at kommunen ofte ber om fagkyndig vurdering før saken kan behandles videre. I mange saker er det naturlig å starte med en geoteknisk vurdering eller et fagnotat som forklarer om tiltaket kan gjennomføres uten ytterligere undersøkelser.
Når bør fagkyndig vurdering innhentes?
Fagkyndig vurdering bør innhentes når kommunen krever dokumentasjon, når tiltaket ligger i hensynssone for naturfare, eller når det er usikkert om tiltaket kan påvirke grunnforhold, flom, erosjon eller stabilitet.
Det gjelder særlig ved terrengendringer, graving, fylling, tilbygg, nybygg, fundamentering, arbeid nær skråning, bekk eller elv, områder under marin grense, mulig kvikkleire eller bløt leire, og når kommunen ber om naturfarevurdering.
En faglig vurdering kan avklare om saken kan løses med enkel dokumentasjon, eller om det er behov for mer omfattende utredning. Dersom kommunen krever mer detaljert dokumentasjon, kan det bli aktuelt med geoteknisk rapport, flomrapport, erosjonsvurdering, vurdering av skredfare eller grunnundersøkelser.
Hva bør sendes til kommunen?
Hva som må sendes inn avhenger av tiltaket, planbestemmelsene og hvilke hensynssoner som berører eiendommen.
Typisk dokumentasjon kan være et kort fagnotat om hensynssone og tiltak, vurdering av kvikkleire og områdestabilitet, flomfarevurdering, erosjonsvurdering, vurdering av behov for grunnundersøkelser, vurdering av sikringstiltak og en tydelig konklusjon til bruk i byggesaken.
I mange saker er målet å gi kommunen et klart svar: Kan tiltaket gjennomføres som planlagt, må det justeres, eller trengs det videre undersøkelser?
Geotekniker AS kan hjelpe med hensynssone og dokumentasjon
Geotekniker AS bistår private, ansvarlige søkere, entreprenører og profesjonelle aktører med vurderinger knyttet til hensynssoner, naturfare og byggesak.
Vi kan hjelpe med å tolke kommunens brev, plankart og planbestemmelser, og vurdere om saken krever dokumentasjon for kvikkleire, områdestabilitet, flomfare, erosjon, skredfare, overvann eller annen dokumentasjon knyttet til grunnforhold og naturfare.
Har du fått brev fra kommunen om hensynssone, kan du sende oss brevet, plankartet og en kort beskrivelse av tiltaket. Da kan vi vurdere hva kommunen sannsynligvis trenger, og hvilken dokumentasjon som er mest relevant for byggesaken.
Ofte stilte spørsmål om hensynssone
Betyr hensynssone at jeg ikke kan bygge?
Ikke nødvendigvis. En hensynssone betyr at det finnes et forhold som må vurderes. I mange saker kan tiltak gjennomføres dersom riktig dokumentasjon viser at sikkerheten er ivaretatt.
Hva betyr H310?
H310 brukes for ras- og skredfare. I geotekniske saker kan dette blant annet være relevant ved kvikkleire, områdestabilitet, skråninger eller skredfare.
Hva betyr H320?
H320 brukes for flomfare. Dersom eiendommen ligger i H320, kan kommunen kreve dokumentasjon på sikkerhet mot flom.
Er H310_2 og H320_4 like i alle kommuner?
Nei. Underkoder må leses i den konkrete kommuneplanen eller reguleringsplanen. Hovedkodene er standardiserte, men underinndelingen kan variere.
Hva er forskjellen på hensynssone og aktsomhetsområde?
Et aktsomhetsområde er ofte et kartmessig varsel om mulig fare. En hensynssone er en planmessig markering i kommuneplan eller reguleringsplan. Begge kan føre til krav om nærmere vurdering i byggesak.
Kan én eiendom ligge i flere hensynssoner?
Ja. En eiendom kan ligge i flere hensynssoner samtidig, for eksempel for kvikkleire, flom og erosjon. Da bør forholdene vurderes samlet, fordi vann, erosjon, terrenginngrep og grunnforhold kan påvirke hverandre.
Når trenger jeg geotekniker?
Du bør kontakte geotekniker når saken gjelder kvikkleire, områdestabilitet, usikre grunnforhold, terrenginngrep, erosjon, skredfare eller når kommunen ber om geoteknisk dokumentasjon.