Flomsone – hva er det, og hva betyr det for eiendommen?

En flomsone viser hvilke områder som beregnes oversvømt ved en flom av en bestemt størrelse, for eksempel en 200-årsflom

Ligger boligen eller tomten din innenfor en flomsone, kan det få betydning for byggesak, fradeling og hvilken dokumentasjon kommunen krever.

Flomsoner brukes i arealplanlegging og byggesaksbehandling for å vise hvor en elv eller et vassdrag kan oversvømme terrenget. At eiendommen din ligger i en flomsone, betyr ikke automatisk byggeforbud, men sikkerheten mot flom må ivaretas og dokumenteres ved søknadspliktige tiltak.

Hva er en flomsone?

En flomsone er et geografisk avgrenset område som beregnes oversvømt ved en flom med en gitt årlig sannsynlighet. Sonene fremstilles på kart og bygger på hydrologiske flomberegninger, terrengdata og hydraulisk modellering av vannstanden i vassdraget.

Flomsoner beregnes vanligvis for flere flomstørrelser, blant annet 20-årsflom, 200-årsflom og 1000-årsflom. Disse gjentaksintervallene brukes fordi de svarer til kravene i sikkerhetsklassene F1, F2 og F3 i TEK17 § 7-2, med største nominelle årlige sannsynlighet på henholdsvis 1/20, 1/200 og 1/1000.

En 200-års flomsone viser arealet som beregnes oversvømt ved en 200-årsflom. Det betyr ikke at flommen bare kommer hvert 200. år, men at en flom av denne størrelsen har en beregnet årlig sannsynlighet på 0,5 prosent.

Bilde øverst: Naturlig flomareal langs Alna i Oslo. Bildet viser hvordan vannet brer seg utover det ordinære elveløpet og oversvømmer vegetasjon og lavtliggende terreng langs elva. Ved kraftig nedbør og større flomhendelser kan slike områder raskt bli oversvømt. Dette illustrerer hvordan naturlige flomarealer tar imot vann når elvas kapasitet overskrides, og hvorfor det er viktig å vurdere flomfare også utenfor registrerte flomsoner. Foto: Geotekniker AS.

Hvor er flomsonene kartlagt?

Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) har utarbeidet detaljerte flomsonekart for utvalgte vassdragsstrekninger. Flomsoner kan også være beregnet gjennom lokale flomfareutredninger og inngå i kommunale arealplaner.

Kartene dekker ikke alle elver og bekker. At eiendommen din ligger utenfor en registrert flomsone, betyr derfor ikke nødvendigvis at den er flomsikker. Det kan også bety at den aktuelle vassdragsstrekningen ikke er detaljkartlagt.

Hvordan du finner og tolker eksisterende kartgrunnlag, er nærmere forklart i flomkart for din eiendom.

Flomsone, aktsomhetsområde og hensynssone – hva er forskjellen?

En flomsone bygger på beregninger av oversvømmelse ved bestemte flomstørrelser. Et aktsomhetsområde for flom viser derimot hvor flom potensielt kan forekomme, uten at den årlige sannsynligheten er beregnet.

Et aktsomhetskart kan derfor normalt ikke alene dokumentere at sikkerhetskravene i byggteknisk forskrift er oppfylt.

I kommunale arealplaner kan flomfare være markert som hensynssone H320. Hensynssonen er en planmessig angivelse av fare og må ikke forveksles med den beregnede flomsonen.

Skillet mellom faresone for flom, aktsomhetsområde og vannlinje er nærmere forklart i en egen fagartikkel.

Kan man bygge i en flomsone?

Det er ikke automatisk byggeforbud innenfor en flomsone. Muligheten for utbygging avhenger av hva du skal bygge, hvilken flomstørrelse området er utsatt for, hvilke planbestemmelser som gjelder, og om tilfredsstillende sikkerhet kan dokumenteres.

TEK17 § 7-2 stiller krav til sikkerhet mot flom og stormflo. Sikkerhetsklassen bestemmes av konsekvensene en oversvømmelse kan ha, ikke bare av hvor bygget ligger. En frittliggende garasje kan normalt plasseres i sikkerhetsklasse F1, med krav om sikkerhet mot en 20-årsflom. Vanlige boliger, fritidsboliger, skoler og barnehager tilhører normalt F2, med krav om sikkerhet mot en 200-årsflom. Byggverk for særlig sårbare grupper og lokale beredskapsfunksjoner, eksempelvis sykehjem og brannstasjoner, omfattes normalt av F3, med krav om sikkerhet mot en 1000-årsflom.

Sikkerheten kan ivaretas gjennom flomsikker plassering, dokumenterte sikringstiltak eller konstruksjoner som tåler de aktuelle flombelastningene uten at det oppstår uakseptable skader. At bygningen plasseres over beregnet flomvannstand, er likevel ikke alltid tilstrekkelig – strømforhold, erosjonsfare og lokale terrengforhold må vurderes der det er relevant.

Les mer om sikkerhetsklassene og dokumentasjonskravene i TEK17 – sikkerhet mot flom.

Flomsone, kotehøyde og flomsikkert nivå

Flomsonekart viser beregnet oversvømt areal, og kartgrunnlaget kan også inneholde beregnede flomvannstander og flomkoter. Kartet gir likevel ikke nødvendigvis et ferdig svar på hvilken høyde gulvet i en ny bygning må ha.

Flomsikkert nivå fastsettes ut fra dimensjonerende flomvannstand med relevante påslag. Det må blant annet vurderes om beregningene tar høyde for forventede klimaendringer, og hvilket sikkerhetspåslag som er nødvendig for å dekke usikkerheten i beregningene. Les mer om klimapåslag og klimafaktor.

Når flomsikkerheten skal oppnås ved høydeplassering, må laveste gulvnivå ligge med tilstrekkelig margin over den dimensjonerende vannstanden. Beregnet flomvannstand, terrenghøyde og bygningens planlagte kotehøyde må vurderes i samme høydesystem.

Når må flomsonen vurderes nærmere?

Et eksisterende flomsonekart er et viktig grunnlag i byggesaken, men er ikke alltid tilstrekkelig som selvstendig dokumentasjon.

En nærmere faglig vurdering kan være nødvendig når eiendommen ligger helt eller delvis innenfor en flomsone, ved nybygg eller fradeling nær vassdrag, eller når kommunen krever dokumentasjon av sikkerhet mot flom. Det samme gjelder før kjøp av tomt eller bolig nær et vassdrag – da er det bedre å kjenne flomfaren før du signerer enn etterpå.

Eldre flomsonekart må dessuten vurderes med varsomhet. Terrenginngrep, ny bebyggelse, endringer i vassdraget og oppdaterte klimaforutsetninger kan ha betydning for beregnet flomutbredelse og vannstand.

I slike saker kan det være nødvendig med utredning av flomfare, eventuelt med egne flomberegninger og vannlinjeberegning. En samlet vurdering av flomfare kan avklare hvilke undersøkelser og hvilken dokumentasjon som er nødvendig for den aktuelle eiendommen.

Flomsone og byggesak – hva kan Geotekniker AS bistå med?

Skal du bygge hus, garasje eller tilbygg på en eiendom i flomsone – eller har kommunen bedt om dokumentasjon av flomsikkerhet? Geotekniker AS vurderer flomfare for boligeiere og private tiltakshavere over hele landet, og bistår også utbyggere og profesjonelle aktører i plan- og byggesaker.

Vi vurderer tilgjengelig kartgrunnlag, relevante flomstørrelser, terrengforhold og behovet for ytterligere dokumentasjon. I enkelte private byggesaker kan en begrunnet faglig vurdering være tilstrekkelig, mens andre saker krever mer omfattende hydrauliske beregninger.

Har kommunen påpekt at eiendommen ligger i en flomsone? Les mer om vår flomfarevurdering, eller kontakt Geotekniker AS for en vurdering av saken.

Ofte stilte spørsmål om flomsoner

Er det farlig å bo i en flomsone?

Det avhenger av flommens sannsynlighet, vanndybde, vannhastighet og hvordan bygningen er plassert og sikret. En eiendom innenfor en flomsone er ikke nødvendigvis utsatt for hyppige oversvømmelser, men flomfaren bør være kjent – særlig før nye byggetiltak.

Hva betyr det at huset ligger i en 200-års flomsone?

Det betyr at huset ligger innenfor området som beregnes oversvømt ved en 200-årsflom. En slik flom har en beregnet årlig sannsynlighet på 0,5 prosent og kan forekomme i flere påfølgende år.

Hvordan finner jeg ut om eiendommen ligger i en flomsone?

Du kan undersøke NVEs karttjenester og kommunens plankart. Manglende registrering betyr imidlertid ikke nødvendigvis at eiendommen er uten flomfare.

Bør jeg sjekke flomsonen før jeg kjøper bolig eller tomt?

Ja. Ligger eiendommen i en flomsone, kan det påvirke både byggemuligheter, kostnader til sikringstiltak og fremtidig verdi. En flomfarevurdering før kjøp kan gi et bedre beslutningsgrunnlag før du binder deg.

Kan en eiendom være flomutsatt uten å ligge i en registrert flomsone?

Ja. Mange mindre vassdrag er ikke detaljkartlagt. Lokale terrengforhold, sidebekker, stikkrenner og endringer i vannets strømningsvei kan medføre oversvømmelse også utenfor registrerte flomsoner.

Gjelder flomsoner også stormflo?

NVEs flomsonekart gjelder primært oversvømmelse fra elver og vassdrag. Stormflo i sjø vurderes ut fra egne vannstandsnivåer. Ved elveutløp og andre områder som kan påvirkes av både vassdragsflom og stormflo, må begge forhold vurderes.

Kilder