Dispensasjon i byggesak – kan du slippe krav om geofaglig dokumentasjon?

Mange tiltakshavere, arkitekter og ansvarlige søkere undersøker om de kan søke dispensasjon for å unngå kostnadene. Når kravet gjelder sikker byggegrunn og naturfare, er dispensasjon normalt ikke en vei man bør basere prosjektet på. En dispensasjonssøknad fjerner heller ikke automatisk behovet for å dokumentere faren. Det kan derfor være mer hensiktsmessig å avklare hva som faktisk må dokumenteres, og fremskaffe nødvendig geofaglig dokumentasjon på riktig nivå. Geotekniker AS leverer vurderinger innen geoteknikk, geologi, flom og skred. Vi vurderer ikke dispensasjonsmuligheter eller unntaksbestemmelser. Slike spørsmål må rettes til kommunen.

Artikkelen gir generell informasjon om geofaglig dokumentasjon og sikkerhetskrav, ikke juridisk rådgivning. Regelverk, forskrifter og myndighetenes tolkninger kan endres. Spørsmål om gjeldende dispensasjons- og unntaksbestemmelser i en konkret sak må rettes til kommunen.

Hva er dispensasjon i byggesak – og hva innebærer kommunens krav?

En dispensasjon er et vedtak der kommunen i en konkret sak gjør unntak fra en bestemmelse i plan- og bygningsloven, en forskrift eller en arealplan. Plan- og bygningsloven § 19-2 åpner for dispensasjon når lovens vilkår er oppfylt. Blant annet må hensynene bak bestemmelsen ikke bli vesentlig tilsidesatt, og fordelene ved dispensasjonen må være klart større enn ulempene. Det er imidlertid stor forskjell på dispensasjon fra en byggegrense og dispensasjon fra bestemmelser som skal beskytte mennesker og eiendom mot flom, skred eller ustabile grunnforhold.

Når kommunen krever geoteknisk rapport eller naturfareutredning, er dette normalt et krav om å dokumentere at relevante sikkerhetsbestemmelser er oppfylt. Kravet har blant annet sammenheng med sikker byggegrunn etter plan- og bygningsloven § 28-1 og sikkerhet mot naturpåkjenninger etter TEK17 kapittel 7. For geoteknisk prosjektering kan også krav til konstruksjonssikkerhet og stabilitet etter TEK17 kapittel 10 være relevante. Det er derfor viktig å skille mellom å søke dispensasjon fra et materielt sikkerhetskrav og å dokumentere at kravet allerede er oppfylt. En dispensasjon er ikke en generell adgang til å unnlate nødvendig dokumentasjon av sikkerhet. Direktoratet for byggkvalitet presiserer i sin veiledning om kommunal behandling av naturfare at en byggesøknad som helt mangler nødvendig dokumentasjon av naturfare, skal avslås.

Kan kommunen gi dispensasjon fra sikker byggegrunn etter pbl. § 28-1?

Det finnes en formell adgang til dispensasjon fra plan- og bygningsloven § 28-1. Departementets rundskriv H-5/18 punkt 3.5 bekrefter at kommunen kan behandle en slik dispensasjonssøknad etter § 19-2, dersom de lovbestemte vilkårene er oppfylt. Adgangen er imidlertid sterkt begrenset når dispensasjonen kan føre til økt fare for menneskeliv eller skade på eiendom. Hensikten med sikkerhetsbestemmelsene er nettopp å hindre at det bygges på områder med uakseptabel fare. Rundskrivet understreker også at kommunen kan pådra seg erstatningsansvar dersom den gir dispensasjon under forhold som innebærer slik fare. For tiltakshavere innebærer dette at dispensasjon fra grunnleggende sikkerhetskrav normalt ikke bør legges til grunn som løsning for et byggeprosjekt. Den mest aktuelle veien videre er ofte å få avklart den faktiske faren og dokumentert om tiltaket tilfredsstiller gjeldende krav.

En dispensasjonssøknad fjerner ikke behovet for å dokumentere faren

Et sentralt forhold ved dispensasjon fra sikkerhetskrav er at kommunen må ha et forsvarlig beslutningsgrunnlag. Kommunen må kunne vurdere hvilken fare som foreligger, hvilke konsekvenser den kan få, og om vilkårene for dispensasjon er oppfylt. Departementets rundskriv H-5/18 punkt 3.1.6 understreker at nødvendig dokumentasjon av sikkerhet må foreligge før tillatelse kan gis etter de ordinære reglene. Ved en dispensasjonssøknad fra sikkerhetskrav kan det derfor fortsatt være nødvendig med betydelige geofaglige vurderinger.

Det oppstår dermed en praktisk utfordring: Den som ønsker dispensasjon for å unngå en faglig utredning, kan likevel måtte bekoste en vurdering av den samme faren for å få dispensasjonssøknaden behandlet på et forsvarlig grunnlag. I mange tilfeller kan det være mer hensiktsmessig å undersøke om sikkerhetskravene kan dokumenteres oppfylt, fremfor å bruke ressurser på å søke unntak. Det kan eksempelvis være aktuelt å vurdere eksisterende dokumentasjon, tilpasninger av tiltaket eller relevante sikringstiltak. Slike løsninger må vurderes faglig og oppfylle sikkerhetskravene som gjelder for tiltaket.

Spørsmål om dispensasjon og unntak må rettes til kommunen

Geotekniker AS vurderer ikke om dispensasjon kan gis, om unntaksbestemmelser kan benyttes, eller hvordan en dispensasjonssøknad bør begrunnes. Vi gir heller ikke juridiske vurderinger av kommunens hjemmelsgrunnlag eller av om et bestemt dokumentasjonskrav kan fravikes. Regelverket er dynamisk. Lover, forskrifter, veiledninger, planbestemmelser og myndighetenes tolkninger kan endres. Hvilke bestemmelser som gjelder, kan også avhenge av lokale forhold og den konkrete byggesaken.

Spørsmål om dispensasjon, unntak og gjeldende regelverk må derfor til enhver tid rettes direkte til den aktuelle kommunen, eventuelt gjennom ansvarlig søker eller en rådgiver med planjuridisk kompetanse. Geotekniker AS utarbeider ikke dispensasjonssøknader eller juridiske begrunnelser. Vår rolle er geofaglig: Vi vurderer grunnforhold, stabilitet, berg, flom og skred, og leverer faglig dokumentasjon innenfor avtalt oppdrag.

Geofaglig dokumentasjon kan være mer lønnsomt enn en dispensasjonsprosess

Ønsket om dispensasjon handler ofte om kostnader og tidsbruk. En uventet merknad fra kommunen kan føre til bekymring for kostbare undersøkelser, nye rapporter og forsinket byggestart. Det er forståelig at tiltakshavere undersøker om det finnes andre muligheter. En dispensasjonsprosess kan imidlertid også medføre betydelige kostnader og usikkerhet. Den kan innebære kommunale gebyrer, arbeid med søknaden, eventuell nabovarsling og ytterligere saksbehandlingstid. Dersom dispensasjon ikke innvilges, kan prosjektet fortsatt være avhengig av den geofaglige dokumentasjonen kommunen opprinnelig etterspurte.

Dersom det først brukes ressurser på en dispensasjonsprosess som ikke fører frem, kan man ende med både kostnadene ved søknaden og kostnadene til etterfølgende utredning. Dette kan også påvirke fremdriften, særlig dersom prosjektet allerede er prosjektert eller entreprenør er engasjert. Hva som er mest kostnadseffektivt, må vurderes konkret, men for mange byggeprosjekter kan det være mer forutsigbart å bruke ressursene på å avklare det faktiske dokumentasjonsbehovet tidlig. Det kan være bedre å investere i kunnskap om eiendommen og dokumentasjon av sikkerheten enn å risikere dobbelt arbeid, ekstra kostnader og forsinket prosjekt.

En geofaglig vurdering kan dessuten gi kunnskap om eiendommens grunnforhold, stabilitet og naturfare som har verdi utover den aktuelle byggesaken. Dokumentasjonen kan være relevant ved videre prosjektering, planlegging av sikringstiltak og vurdering av senere tiltak på eiendommen. Dette kan redusere usikkerhet og gi et bedre beslutningsgrunnlag også på lengre sikt. Om eksisterende rapporter kan gjenbrukes, avhenger imidlertid av tiltaket, rapportens forutsetninger, ny kunnskap og regelverket som gjelder på det aktuelle tidspunktet. En faglig rapport er ingen garanti for fremtidig byggetillatelse, men den kan gi verdifull kunnskap om eiendommen som en dispensasjonssøknad alene ikke gir.

Riktig dokumentasjonsnivå – verken mer eller mindre enn nødvendig

Når kommunen krever en geoteknisk rapport eller naturfareutredning, betyr ikke dette nødvendigvis at tomten er farlig. Det kan ganske enkelt bety at sikkerheten ikke er tilstrekkelig dokumentert. Omfanget av den nødvendige dokumentasjonen avhenger blant annet av tiltakets art, aktuelle fareforhold, konsekvenser, eksisterende kunnskap og relevante faglige krav. Det er ikke alltid behov for omfattende grunnundersøkelser eller detaljerte analyser. I enkelte saker kan en avgrenset faglig vurdering være tilstrekkelig, forutsatt at den oppfyller gjeldende dokumentasjonskrav og relevant faglig metodikk. I andre saker kan det være nødvendig med grunnundersøkelser, beregninger og mer omfattende utredninger.

Geotekniker AS kan vurdere den geofaglige problemstillingen, tilgjengelig grunnlagsmateriale og behovet for videre undersøkelser. Ved mindre og avgrensede problemstillinger kan en utredning av naturfare eller et fagnotat være aktuelt, dersom dette er faglig tilstrekkelig. Vi har også en egen artikkel om krav fra kommunen i byggesak, der vi forklarer hvorfor slike krav oppstår og hva som kan være relevant å sende inn. Målet er ikke å gjøre utredningen mer omfattende enn nødvendig, men å levere faglig forsvarlig dokumentasjon som svarer på den aktuelle problemstillingen.

Geoteknikk og kvikkleire – dokumentasjon av grunnforhold

Kommunale krav om geoteknisk dokumentasjon kan oppstå ved usikkerhet knyttet til byggegrunnens bæreevne, stabilitet, skråninger, terrenginngrep eller mulig kvikkleire. Dette kan være aktuelt både ved større utbygginger og mindre tiltak som tilbygg, garasjer, støttemurer og terrengendringer. I områder med marine avsetninger kan det også være nødvendig å avklare risiko knyttet til områdestabilitet, avhengig av tiltakets art og beliggenhet. Et kommunalt krav om geoteknisk vurdering betyr ikke automatisk at eiendommen har dårlige grunnforhold. Det betyr at relevante forhold må dokumenteres før saken kan vurderes videre.

Geotekniker AS leverer geoteknisk rapport og vurdering og ved behov kvikkleirerapport og vurdering av områdestabilitet. Dokumentasjonen tilpasses den konkrete problemstillingen og relevante tekniske krav, blant annet NVEs veileder 1/2019 der denne kommer til anvendelse.

Geologi og berg – vurdering av stabilitet

Geologiske forhold kan være relevante ved bygging nær bergskjæringer, bratte skrenter, oppsprukket berg eller områder med mulig steinsprangfare. Kommunen kan etterspørre dokumentasjon av stabilitet ved planlagte inngrep i berg eller når det er usikkerhet knyttet til eksisterende bergforhold. At en bergskjæring har stått stabilt i mange år, er ikke nødvendigvis tilstrekkelig dokumentasjon av sikkerheten. Samtidig betyr ikke synlige sprekker eller ujevne bergflater automatisk at det foreligger uakseptabel fare. En geologisk rapport og vurdering kan gi faglig grunnlag for å avklare bergforholdene og relevante risikomomenter. Behovet for undersøkelser og sikringstiltak må vurderes konkret.

Flomfare – når kommunen krever dokumentasjon

Eiendommer nær elver, bekker, innsjøer eller andre flomutsatte områder kan være omfattet av krav om dokumentasjon av flomsikkerhet. TEK17 § 7-2 stiller krav til sikkerhet mot flom og stormflo, blant annet med utgangspunkt i byggverkets sikkerhetsklasse. Det at en eiendom ikke tidligere har vært oversvømt, dokumenterer ikke nødvendigvis at sikkerhetskravene er oppfylt. En faglig flomfarevurdering kan avklare den aktuelle flomfaren og gi grunnlag for å vurdere om tiltaket kan gjennomføres med tilstrekkelig sikkerhet. I enkelte prosjekter kan endret plassering, terrengtilpasning eller sikringstiltak være aktuelle løsninger. Det må imidlertid vurderes om slike løsninger oppfyller de relevante sikkerhetskravene for tiltaket.

Skredfare – dokumentasjon fremfor dispensasjon

Skredfare kan omfatte steinsprang, jordskred, snøskred, flomskred og kvikkleireskred. Kommunen kan etterspørre dokumentasjon når en eiendom ligger innenfor et aktsomhetsområde, en faresone eller i terreng der det er opplysninger om mulig skredfare. Et aktsomhetsområde innebærer ikke automatisk at det er uakseptabel skredfare på tomten. Samtidig er det ikke tilstrekkelig å vise til at det aldri tidligere har gått skred på eiendommen.

TEK17 § 7-3 stiller krav til sikkerhet mot skred, og relevant skredfare må vurderes etter gjeldende faglige metoder. En skredfarevurdering kan avklare den aktuelle skredfaren og gi grunnlag for å vurdere om tiltaket kan gjennomføres som planlagt. Dersom sikkerhetskravene ikke er oppfylt, kan det være aktuelt å vurdere endret plassering eller relevante sikringstiltak. I noen tilfeller vil en faglig vurdering også kunne vise at et tiltak ikke bør gjennomføres som planlagt.

Dispensasjon fra reguleringsplan og hensynssoner

Dispensasjon fra en reguleringsplan er noe annet enn dispensasjon fra krav om sikker byggegrunn. En reguleringsplan kan inneholde bestemmelser om arealbruk, byggegrenser og hensynssoner for blant annet flom, skred eller andre forhold. Selv om kommunen gir dispensasjon fra en planbestemmelse, betyr ikke dette at de materielle sikkerhetskravene etter plan- og bygningsloven og TEK17 automatisk faller bort. Dette skillet er viktig i byggesaker der eiendommen ligger innenfor en hensynssone for naturfare.

Også hensynssone H390, som gjelder annen fare, kan medføre behov for faglig avklaring. Hvilken fare sonen gjelder og hvilke bestemmelser som er knyttet til den, må fremgå av det aktuelle plangrunnlaget. Spørsmål om søknadsplikt og øvrige byggesaksregler omtales nærmere i artikkelen om byggetillatelse. Geotekniker AS kan bistå med geofaglig dokumentasjon av relevante forhold innenfor en hensynssone. Spørsmål om dispensasjon fra reguleringsplan eller fortolkning av planbestemmelser må rettes til kommunen eller ansvarlig søker.

Kommunen krever geoteknisk rapport, flom- eller skredfarevurdering? Få vurdert dokumentasjonsbehovet

Geotekniker AS leverer geofaglige vurderinger og rapporter innen geoteknikk, geologi, flom og skred til private tiltakshavere, arkitekter, ansvarlige søkere og profesjonelle utbyggere over hele Norge. Har du fått et kravbrev, en mangelmelding eller en merknad fra kommunen som gjelder grunnforhold eller naturfare, kan vi bistå med å vurdere den geofaglige problemstillingen. Vi kan blant annet vurdere hvilke geofaglige forhold som er relevante, om eksisterende rapporter og grunnlagsmateriale kan benyttes, om en avgrenset faglig vurdering kan være tilstrekkelig, eller om det er behov for ytterligere undersøkelser.

Send oss kommunens kravbrev sammen med adresse eller gårds- og bruksnummer og en kort beskrivelse av tiltaket. Vi vurderer om Geotekniker AS kan bistå med relevant geofaglig dokumentasjon og gi tilbakemelding om aktuell leveranse. Kontakt Geotekniker AS for forespørsel om geofaglig vurdering eller rapport. En faglig vurdering kan bidra til å avklare sikkerheten og dokumentasjonsbehovet, men innebærer ingen garanti for byggetillatelse eller for at kommunen ikke vil etterspørre ytterligere dokumentasjon. Henvendelser som utelukkende gjelder dispensasjon, unntaksbestemmelser eller juridisk fortolkning av kommunens krav, må rettes direkte til kommunen.

Ofte stilte spørsmål om dispensasjon i byggesak

Kan man få dispensasjon fra krav om geoteknisk rapport?

Kommunens krav om en rapport gjelder normalt behovet for å dokumentere sikkerheten, ikke en selvstendig sikkerhetsbestemmelse det kan gis dispensasjon fra. Spørsmål om muligheten for dispensasjon fra underliggende krav må rettes til kommunen. Geotekniker AS kan bistå med geoteknisk dokumentasjon, men vurderer ikke dispensasjonsadgangen.

Kan man få dispensasjon fra TEK17 ved flom eller skred?

Det finnes en formell adgang til dispensasjon fra bestemmelser i plan- og bygningsregelverket, men sikkerhetshensyn setter strenge begrensninger. En eventuell dispensasjonsprosess kan også kreve dokumentasjon av faren. Spørsmål om unntak og dispensasjon må rettes til kommunen.

Er det billigere å søke dispensasjon enn å bestille en fagrapport?

Ikke nødvendigvis. En dispensasjonsprosess kan medføre både gebyrer, tidsbruk og forsinkelser, samtidig som nødvendig geofaglig dokumentasjon likevel må fremskaffes. I enkelte saker kan det være mer kostnadseffektivt og forutsigbart å avklare dokumentasjonsbehovet først.

Må det alltid gjennomføres omfattende grunnundersøkelser?

Nei. Behovet avhenger av tiltaket, grunnforholdene, faretypen, eksisterende kunnskap og relevante faglige krav. I enkelte saker kan en avgrenset faglig vurdering være tilstrekkelig, mens andre krever grunnundersøkelser og omfattende analyser.

Kan Geotekniker AS hjelpe arkitekter og ansvarlige søkere?

Ja. Geotekniker AS bistår med geotekniske, geologiske, flomfaglige og skredfaglige vurderinger og rapporter som kan inngå i byggesøknaden. Vi gir ikke juridiske vurderinger av dispensasjon eller unntaksbestemmelser, og utarbeider ikke dispensasjonssøknader.

Kilder

1. Regjeringen – Rundskriv H-5/18: Samfunnssikkerhet i planlegging og byggesaksbehandling, særlig punkt 3.1.5, 3.1.6 og 3.5.
2. Plan- og bygningsloven: § 19-2 om dispensasjon og § 28-1 om sikker byggegrunn.
3. Direktoratet for byggkvalitet – Kommunal behandling av naturfare: Dokumentasjonskrav og kommunens ansvar i byggesaker.
4. TEK17 § 7-2 – Sikkerhet mot flom og stormflo: Krav til flomsikkerhet.
5. TEK17 § 7-3 – Sikkerhet mot skred: Krav til skredsikkerhet.
6. TEK17 § 10-2 – Konstruksjonssikkerhet: Krav til konstruksjonssikkerhet og stabilitet.