Sammenslåing av eiendommer – krav, søknad og naturfare

Sammenslåing av eiendommer innebærer at to eller flere matrikkelenheter registreres som én eiendom

Det er aktuelt ved utvikling av tomter, forenkling av eiendomsforhold – og ofte fordi kommunen setter sammenføyning som vilkår i en byggesak. Selve sammenslåingen håndteres av kommunen, men når den inngår i et byggeprosjekt, må også grunnforhold, flomfare og skredfare være avklart.

Hva betyr sammenslåing av eiendommer?

Ved sammenslåing blir to eller flere eksisterende matrikkelenheter samlet til én, med ett gårds- og bruksnummer. Dette kalles også sammenføyning av eiendommer og kan gjelde tomter, grunneiendommer og festegrunn.

Sammenslåingen endrer eiendomsregistreringen i matrikkelen og grunnboken. Den gir ikke i seg selv nye byggerettigheter eller fritak fra gjeldende arealplaner.

Ordningen må ikke forveksles med fradeling av tomt, der det opprettes en ny eiendom, eller med arealoverføring, der areal flyttes mellom to eiendommer som begge består.

Hvilke krav gjelder ved sammenslåing av matrikkelenheter?

Sammenslåing av matrikkelenheter er regulert i matrikkellova § 18 og matrikkelforskriften § 43. Hovedvilkårene er at eiendommene ligger i samme kommune, har samme hjemmelshavere med lik eierbrøk, og at sammenslåingen ikke fører til prioritetskollisjon mellom panthavere.

Prioritetskollisjon oppstår når eiendommene har ulike heftelser – for eksempel ulike pantedokumenter – som ikke kan rangeres mot hverandre på den nye eiendommen. Da må pantet slettes, vike prioritet eller frafalles før sammenslåingen kan tinglyses. Er bare én av eiendommene beheftet, eller er heftelsene identiske, er dette normalt uproblematisk.

Eiendommene skal som hovedregel utgjøre ett sammenhengende areal etter sammenslåingen. Festetomter kan slås sammen når de er festet fra samme grunneiendom og festekontraktene har samme innhold og parter. For seksjonerte eiendommer gjelder egne regler.

Søknad og skjema for sammenslåing

Kravet sendes til kommunen der eiendommene ligger, på Kartverkets skjema «Krav om sammenslåing av tinglyste matrikkelenheter». Alle hjemmelshavere må signere. Kommunen kontrollerer vilkårene, fører sammenslåingen i matrikkelen og sender melding til tinglysing hos Kartverket. Oslo kommune oppgir seks ukers svarfrist.

Har eiendommene ulike eiere, uavklarte rettigheter eller panteforhold, må dette ryddes opp i først – ofte sammen med banken.

Sammenføyning som vilkår i byggesaken

Mange sammenslåinger skjer ikke fordi eieren ønsker det, men fordi kommunen krever det. Når et bygg skal plasseres over en eiendomsgrense, eller når grad av utnyttelse skal beregnes for flere tomter under ett, stiller kommunen gjerne sammenføyning som vilkår i byggetillatelsen. Vilkåret må da være oppfylt før igangsettingstillatelse eller ferdigattest.

I slike saker kommer sammenslåingen sammen med de øvrige kravene i byggesaken – herunder dokumentasjon av grunnforhold og naturfare der tomten ligger under marin grense, nær vassdrag eller i bratt terreng. Det lønner seg å avklare begge deler samtidig, slik at eiendomsstrukturen og den geofaglige dokumentasjonen er på plass før søknaden sendes.

Sammenslåing av tomter før utbygging

Sammenslåing av tomter er aktuelt når en utbygger samler flere eiendommer til ett utviklingsområde, eller når eksisterende tomteinndeling ikke passer prosjektet. Den sammenslåtte eiendommen får ett beregningsgrunnlag for utnyttelse og én byggegrense å forholde seg til.

En eiendom kan være formelt sammenslått uten at den dermed er dokumentert egnet for planlagt bebyggelse. Reguleringsplan, byggegrenser og hensynssoner gjelder uendret, og forholdene knyttet til sikker byggegrunn bør avklares tidlig – før tomtene prises og prosjekteres som én enhet.

Må naturfare vurderes ved sammenslåing av eiendommer?

En ren matrikkelsammenslåing utløser ikke i seg selv krav om geoteknisk rapport eller naturfareutredning. Situasjonen endres når sammenslåingen inngår i et bygge- eller utviklingsprosjekt. Da er det tiltaket, arealplanen og eventuelle hensynssoner som avgjør hva som må dokumenteres etter TEK17 kapittel 7.

Aktuelle geofaglige problemstillinger er kvikkleire og områdestabilitet ved terrenginngrep eller utbygging under marin grense, flomfarevurdering for eiendommer nær vassdrag, skredfarevurdering i bratt terreng, og fundamentering, fyllinger og terrengendringer som krever geoteknisk vurdering.

Det avgjørende er hvilket tiltak som planlegges, hvilke planer som gjelder, og om tilfredsstillende sikkerhet allerede er dokumentert for området.

Pris og kostnader ved sammenslåing

Selve sammenslåingen er gebyrfri i mange kommuner – Oslo kommune tar for eksempel ikke gebyr for å slå sammen eiendommer. Et oppdatert matrikkelbrev koster 175 kroner. Tinglysingsgebyr påløper bare dersom noe utover selve sammenslåingen skal tinglyses.

De reelle kostnadene ligger i forarbeidet: pantefrafall eller prioritetsvikelse hos banken, eventuell bistand fra advokat eller eiendomsmegler, og oppmåling der grensene er uklare. Geotekniske undersøkelser eller naturfareutredninger knyttet til et påfølgende byggeprosjekt kommer i tillegg og prises etter tiltakets omfang.

Ofte stilte spørsmål om sammenslåing av eiendommer

Kan to grunneiendommer slås sammen?

Ja, dersom de ligger i samme kommune, har samme hjemmelshavere med lik eierbrøk og sammenslåingen ikke gir prioritetskollisjon mellom panthavere. Kommunen behandler kravet.

Må eiendommene ha samme eier?

Ja. Ved ordinær sammenslåing kreves samme hjemmelshavere med samme eierbrøk på alle eiendommene. Er eierforholdene ulike, må de endres først.

Hva koster det å slå sammen eiendommer?

Mange kommuner tar ikke gebyr for sammenslåingen. Matrikkelbrev koster 175 kroner. Kostnader til pantefrafall, advokat eller oppmåling kommer i tillegg der det er nødvendig.

Må det gjennomføres geotekniske undersøkelser?

Ikke ved ren matrikkelsammenslåing. Inngår sammenslåingen i et byggeprosjekt, er det tiltaket og tomtens beliggenhet som avgjør om grunnforhold, flom eller skred må dokumenteres.

Gir sammenslåing økt utbyggingsmulighet?

Prosentsatsen for tillatt utnyttelse endres ikke, men beregningsgrunnlaget blir større fordi tomtearealet øker. Sammenslåing fjerner også interne grenser som ellers ville begrenset plasseringen av bygg.

Kan man slå sammen to leiligheter?

Sammenslåing av boenheter er en byggesak etter plan- og bygningsloven, ikke en matrikkelsak, og vurderes etter andre regler. Gjelder det eierseksjoner, må også seksjoneringen endres.

Geofaglig bistand ved eiendomsutvikling

Geotekniker AS bistår private og profesjonelle utbyggere med vurdering av grunnforhold, kvikkleire, flom og skred når sammenslåtte tomter skal bebygges. Vi utfører ikke matrikkelføring eller tinglysing, men leverer den geofaglige dokumentasjonen kommunen krever i byggesaken.

Har du flere tomter som skal utvikles, eller har kommunen satt vilkår om sammenføyning og dokumentasjon av sikker byggegrunn? Kontakt Geotekniker AS for en vurdering av det geofaglige behovet.

Faglig ansvarlig: Ismail Aricigil – Geotekniker AS.

Kilder